Ainsi, il est possible de vendre le logement loué. Dans cette hypothèse, le bail se poursuit et le nouvel acquéreur se substitue au vendeur dans les rapports locatifs. S’il souhaite reprendre le logement pour y habiter, il devra respecter un certain délai.

Il est également possible de vendre le logement libre de toute occupation. Dans cette hypothèse, il faudra délivrer au locataire un congé pour vendre 6 mois avant l’expiration du bail. Le congé devra spécifier le prix de vente, le mode de paiement et ce que comprend la vente. Le congé vaut alors offre de vente que le locataire pourra accepter dans un délai de 2 mois. A défaut, il devra quitter le logement à l’échéance du bail et le logement pourra être vendu libre de toute occupation.

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Pour se désengager du bail signé, il convient impérativement d’informer votre bailleur de la résiliation de votre engagement, par lettre recommandée avec accusé de réception, par acte d’huissier ou par lettre remise en main propre contre récépissé. L’engagement prendra fin à l’expiration de votre préavis. Cependant, si votre bail prévoyait un engagement solidaire, ce qui est presque toujours le cas, vous resterez engagée pendant un certain temps, en fonction de la date de signature du bail ou de sa reconduction, dans la mesure où une réforme est intervenue sur le sujet.

Si le bail a été contracté avant le 27 mars 2014 et n’a pas encore été tacitement reconduit, ou qu’il a été tacitement reconduit avant le 8 août 2015, vous resterez solidaire du paiement des loyers jusqu’à l’échéance du bail (3 ans ou 6 ans à compter de la date d’effet du bail).

Si le bail a été contracté après le 27 mars 2014 ou tacitement reconduit après le 8 août 2015, vous resterez tenue solidairement du paiement du loyer jusqu’à l’expiration du préavis et jusqu’à votre remplacement par un nouveau colocataire. Si aucun colocataire ne vous remplace, votre engagement prendra fin six mois après l’expiration de votre préavis.

En pratique : vous pourrez essayer de négocier avec votre bailleur pour qu’il donne son accord pour vous désolidariser ou qu’il rédige un nouveau bail avec votre ancien colocataire pour seul titulaire.

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En tant que bailleur, si votre locataire est bénéficiaire d’allocations logement que vous percevez directement, vous avez l’obligation de signaler à la CAF lorsque votre locataire est en situation d’impayé, c’est-à-dire quand il est débiteur d’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel net du loyer hors charges, le montant net correspondant au montant du loyer hors charge après déduction des APL. Vous avez un délai de deux mois pour le faire. A défaut, vous risquez de devoir rembourser les sommes indûment perçues.

En pratique : vous pouvez continuer à percevoir les allocations logement pendant six mois ou plus, si vous arrivez à établir un plan d’apurement avec votre locataire dans les six mois du signalement et que ce dernier honore le paiement du loyer courant, à défaut, la CAF suspend les paiements

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La loi indique que le bail d’habitation peut prévoir le versement de provisions sur charges, à condition toutefois de se fonder sur les résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, sur le budget prévisionnel.

La loi prévoit également que les charges locatives doivent faire l’objet d’une régularisation annuelle à la suite de laquelle, à l’appui des pièces justificatives, le bailleur peut réclamer les charges qui n’auraient pas été couvertes par le montant des provisions ou sera dans l’obligation de rembourser le trop-perçu si  le montant provisionné est trop important.

Si le bailleur n’adresse pas de décompte récapitulatif, le locataire est en droit d’en demander la production devant le Tribunal d’Instance, par le biais d’une injonction de faire par exemple.

En pratique : le locataire et le bailleur avez trois ans pour agir l’un contre l’autre en matière de charges locatives. Toutefois, le juge peut refuser une régularisation de charges tardive s’il considère que cette régularisation est déloyale, brutale et consécutive d’une faute du bailleur dans l’exécution du contrat. Passé ce délai de trois ans, les charges dues antérieurement ne pourront plus être réclamées et le locataire ne pourra plus en demander le remboursement

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Les locataires ont une obligation de contracter une assurance visant à couvrir les risques d’explosion, d’incendie et de dégât des eaux. Ils doivent fournir à l’entrée dans les lieux et chaque année à leur propriétaire une attestation d’assurance. Si ladite attestation n’est pas fournie, deux options sont possibles.

Soit le bail conclu prévoit une résiliation de plein droit en cas de défaut d’assurance, résiliation qui ne pourra prendre effet qu’un mois après un commandement délivré par huissier demeuré infructueux, soit les locataires sont mis en demeure de fournir une attestation d’assurance et si aucune réponse n’est apportée dans un délai d’un mois, le bailleur a le droit de contracter cette assurance et d’en répercuter le coût sur le locataire.

En pratique : si le bailleur choisit de souscrire une police d’assurance pour le compte de son locataire, il aura également le droit de majorer le coût de 10 % afin d’être indemnisé pour les démarches effectuées. Il faut savoir également que cette option prive le bailleur de la possibilité d’obtenir la résiliation du bail sur le fondement du défaut d’assurance.

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En cas de non-respect de ces obligations, le locataire ne peut pas retenir le loyer, à moins que le local loué en devienne inhabitable. En revanche, il pourra demander la mise en conformité du logement avec les normes de décence, et dans l’intervalle, il pourra obtenir une réduction du loyer en saisissant le Tribunal pour lui faire constater les manquements du bailleur.

En pratique : il faudra obligatoirement, avant toute procédure, mettre le bailleur en demeure de respecter ses obligations.

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En pratique : il suffira en général pour arriver à solutionner votre problème d’adresser une mise en demeure au bailleur, soi-même ou par le biais d’un avocat, en lui exposant la situation et lui demandant d’y remédier.

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En pratique : si vous estimez devoir contester les calculs de votre bailleur ou si votre dépôt de garantie ne vous a pas été restitué dans les délais légaux, vous pouvez saisir vous-même, ou par l’intermédiaire d’un avocat, la juridiction de proximité pour tout dépôt de garantie dont le montant est inférieur à 4.000 €.

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Les motifs de préavis réduits à un mois correspondent par exemple à l’hypothèse de la perte d’un emploi, d’un premier emploi, d’une mutation professionnelle, d’un nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi, du bénéfice du revenu de solidarité active (RSA). Le délai de préavis sera également réduit à un mois si l’état de santé du locataire, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile, si le locataire bénéficie de l’allocation adulte handicapé ou si le locataire s’est vu attribuer un logement social.

Une dernière hypothèse qui permet de bénéficier du délai de préavis réduit est celle du logement situé en zone dite « tendue », ce qui est le cas par exemple de Strasbourg et de plusieurs communes du Bas-Rhin (cf décret 2013-392 du 10 mai 2013, www.legifrance.gouv.fr).

Attention, aucune commune du Haut-Rhin ou de Moselle n’est concernée à ce jour.

En pratique, lorsque vous notifierez votre préavis à votre bailleur, impérativement par lettre recommandée avec accusé de réception, par acte d’huissier ou par lettre remise en main propre contre récépissé, n’oubliez pas de préciser le motif de la résiliation du bail qui justifie un délai réduit. A défaut, c’est le délai de trois mois qui s’appliquera.

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